정부가 내년 1월부터 도입 예정인 신(新) DTI는 'Debt to Income Ratio'의 약자로 은행에서 차주의 상환 능력을 판단할 때 연 소득에서 대출관련 지출금액을 살필때 더욱 꼼꼼하게 체크한다는 의미다.
간단한 산식으로 표현하면 DTI=연간대출상환금액(원금+이자)/연간 소득이나 신 DTI는 여기에 원금+이자나 소득금액을 더욱 세밀하게 측정한다는 것이다.
예컨데 연 소득 4천만원 주택 구입자가 부동산 아파트 2억원을 구매할 때 담보대출 1억원, 상환기간 10년, 이자율 연 4%조건이라면 DTI는 30.5%이다.
DSR(Debt Service Ratio)는 차주의 총체적 대출 상환능력을 심사하기 위해 주택담보대출뿐만 아니라 제2금융권이나 신용대출금액까지 모두 포함한다. 연 소득 대비 연간 총지출 원금 이자의 합이 몇 %인지 종합적으로 판단하는 것이다.
즉 DSR=연간 주택담보대출상환금액(원금+이자)+ 신용대출상환금액(원금+이자) + 신용대출상환금액(원금+이자)/연간 소득이다.
예컨데 연 소득 4천만원 주택 구입자가 부동산 아파트 2억원을 구매할 때 담보대출 1억원, 상환기간 10년, 이자율 연 4% 외에 이자율 연 5%짜리 마이너스 통장 2천만원이 더 있다면, DTI는 30.5%에서 37.5%로 더 증가한다.
이외에 또다른 대출기준 용어 LTV(Loan to Value Ratio)는 담보 물건(주택)의 가치(Value) 대비
대출금(Loan)의 비율로, 1억원 아파트의 경우 대출 가능 금액이 7천만원이라면 LTV는 70%가 된다.
정리하면 LTV는 담보물건의 가치 대비 대출 한도를 정하는 것이고 DTI, DSR은 채무자의 상환능력 관점에서 관리하는 것이다. 정부는 앞으로 LTV는 물론 신DTI, DSR를 모두 엄격하계 심사하고 비율을 낮춰 적용하여 가계대출을 억제해 나간다는 취지다.
LTV, DTI, DSR이 강화되면 대출 한도가 줄고 이에 따라 부동산 유입 자금도 영향을 받아 부동산가격 상승에 제동이 걸릴 가능성이 높아지게 되는 것이다.
하지만 이번 정부의 가계부채 종합대책으로 가계부채가 얼마나 개선되고 부동산 가격이 얼마나 잡힐 지는 미지수다.
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